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Constructions. Le mirage des maisons à 100

Article ajouté le lundi 3 décembre 2007

En octobre 2005, Jean-Louis Borloo, alors ministre de la Cohésion sociale, lançait avec grand retentissement médiatique la maison à 100.000 euros « tout compris ». Objectif : permettre aux foyers à revenus modestes d'acheter une maison neuve. Le ministre annonçait la construction de 20.000 à 30.000 maisons par an. Deux ans après, on est très loin du compte. Quelques centaines seulement seront livrées en 2008. En Bretagne, une seule ville, Plérin (22), a tenté de se lancer dans ce programme, mais le coût du foncier s'est révélé un obstacle insurmontable. Construire des maisons à très bas prix se révèle très compliqué. À Ploërmel (56), où le maire avait, lui, promis des maisons à 50.000 €, on a également dû faire le constat que ce n'était pas possible.

En octobre 2005, Jean-Louis Borloo, alors ministre de la Cohésion sociale, lançait avec grand retentissement médiatique la maison à 100.000 euros « tout compris ». Objectif : permettre aux foyers à revenus modestes d'acheter une maison neuve. Le ministre annonçait la construction de 20.000 à 30.000 maisons par an. Deux ans après, on est très loin du compte. Quelques centaines seulement seront livrées en 2008. En Bretagne, une seule ville, Plérin (22), a tenté de se lancer dans ce programme, mais le coût du foncier s'est révélé un obstacle insurmontable. Construire des maisons à très bas prix se révèle très compliqué. À Ploërmel (56), où le maire avait, lui, promis des maisons à 50.000 €, on a également dû faire le constat que ce n'était pas possible.


Une maison neuve clés en main pour 100.000 € ! Un chiffre qui a fait rêver de nombreuses familles modestes. Devenir propriétaire pour le prix d'un loyer HLM, la promesse du ministre avait de quoi séduire, même si elle laissait sceptiques la plupart des constructeurs de maisons individuelles. 60 % des ménages les moins riches pourraient bénéficier de ce nouveau dispositif, assuraient, à l'époque, les services du ministre.

Le foncier : une question sous-estimée

Las, deux ans après, il faut bien constater que l'annonce n'a pas tenu ses promesses. Seules une trentaine de villes ont adhéré à l'association des maisons à 100.000 € (*) et, surtout, on est très loin des 20.000 maisons promises par an. Au total, seulement 800 foyers aménageront, l'an prochain, dans une maison à 100.000 €. Et, bien souvent d'ailleurs, en payant un peu plus que ce prix. « C'est très difficile d'arriver à 100.000 € si on rajoute le prix du terrain, les frais de notaire et les frais d'hypothèque », observe Viviane Briand, responsable du service urbanisme à la mairie de Plérin, seule ville bretonne à s'être portée volontaire pour participer à ce dispositif. Si difficile que cette commune a dû finalement y renoncer. Trois maisons seront bien livrées, mais elles dépasseront cette barre des 100.000 €. Le problème est avant tout celui du foncier. Une question largement sous-estimée par Jean-Louis Borloo quand il a lancé son idée. Si les villes ne peuvent pas mettre à la disposition des constructeurs des terrains à très bon marché, ce genre d'opération a peu de chance d'aboutir. C'est ce qui s'est passé à Plérin.

Une porte de placard a pris 40 %

Outre le foncier, l'échec des maisons à 100.000 € s'explique aussi par l'augmentation des coûts de la construction. « C'est une idée ambitieuse, mais, dans le même temps, on a connu une très forte inflation », observe Bruno Fiévet, directeur d'Armor Habitat, coopérative HLM avec laquelle la ville de Plérin a essayé de lancer des maisons Borloo. « Une porte de placard a pris 40 % depuis 2005 et tout est à l'avenant ». Pour Bruno Fiévet, « il n'y a pas un constructeur sérieux répondant à la réglementation thermique et à la réglementation béton qui peut proposer une maison à ce prix-là ». Les contraintes varient, par ailleurs, d'une région à l'autre. En Bretagne, faire une maison à 100.000 € est au départ plus difficile que dans d'autres régions, compte tenu de la nature du sol. « S'il faut chercher le bon sol à 1,50 m, ça renchérit pas mal le coût », explique Bruno Fiévet. Les prix les plus bas qu'a réussi à faire la coopérative HLM atteignent les 119.000 €. Pas mal, mais assez loin quand même des 100.000 € promis par Jean-Louis Borloo.
* Cette association s'appelle aujourd'hui Association pour l'accession populaire à la propriété (Afap).

Fédération du bâtiment. « Ça sera de plus en plus difficile »

Président de la Fédération régionale du bâtiment, Jean-Yves Toupin explique qu'avec l'augmentation des coûts et les exigences de qualité, il sera de plus en plus difficile de construire des maisons à bas coûts.

Comment expliquez-vous l'échec de la maison à 100.000 € ?

Il y a plusieurs explications, mais on doit faire avec une augmentation des prix des matériaux assez considérable, de l'ordre de 4 % tous les ans. Par ailleurs, les nouvelles normes que l'on nous impose ont un coût. On nous demande de faire de plus en plus dans la qualité, c'est bien, mais cela ne va pas toujours dans le sens d'une diminution du prix. Les décisions prises lors du Grenelle de l'Environnement vont rendre de plus en plus difficile la construction de ces maisons à bas coût.

Le foncier constitue-t-il, lui aussi, un gros problème ?

Bien sûr. Dans tous les programmes de construction, il pose un problème et donc plus particulièrement dans les programmes de ce genre. Quand on parle de maison à 100.000 €, il ne faut pas inclure le foncier ou, alors, on fait une maison dans laquelle il n'y a rien.

La maison à 100.000 € est-elle, selon vous, définitivement condamnée ?

Je ne dirais pas ça, mais tout le monde doit faire des efforts, pas seulement les entreprises. Si on veut faire des maisons à ce prix-là, il faut s'en donner les moyens et il faut une approche globale. Si les collectivités locales apportaient le terrain avec sa viabilisation et s'il y avait la possibilité d'appliquer une TVA à 5,5 %, comme dans certains programmes très particuliers, cela changerait alors tout. Le prix ne serait plus du tout le même.

 Ploërmel. Maison à 50.000 € : l'impossible pari

L'annonce avait, à l'époque, fait grand bruit. Il faut dire que le projet de Paul Anselin, le maire de Ploërmel, de construire sur sa commune des maisons à 50.000 € avait quelque chose d'un peu fou. Deux fois moins chères que les Borloo ! Un an après l'arrivée d'Allemagne de la première maison, seules quatre ont été assemblées. Impossible de tenir les prix.

À quatre kilomètres du centre de Ploërmel, à l'entrée du village de Saint-Jean Villenard, les quatre maisons à 50 000 € sont reconnaissables entre toutes. Même si rien ne laisse deviner qu'il s'agit de maisons modulaires, leur forme rectangulaire et leurs grosses tuiles en béton les distinguent de l'habitat traditionnel. Dans l'une de ses maisons habitent depuis septembre dernier, Kryszstof et Dorota, un jeune couple polonais. Lui gagne un peu plus que le smic et, elle, consacre tout son temps à leur bébé de 13 mois.

416 € par mois

Le couple verse chaque mois 416 € pour occuper ce T3. Presque la moitié de leurs revenus. Pour l'instant Kryszstof et Dorota sont locataires, mais dans un an ils pourront choisir de devenir propriétaires. Ils ne savent pas encore ce qu'ils feront. La maison semble leur plaire. « C'est bien isolé et pour le bébé c'est mieux que l'appartement où nous étions », explique, dans un français hésitant, Kryszstof. Sur la mensualité que le couple verse, 70 € sont d'ores et déjà affectés au remboursement du capital en cas d'achat. Le prix de 50.000 € ne comprend pas le coût du terrain (13.000 €) qui, lui, commencera à être remboursé une fois le bâti payé, c'est-à-dire au bout de 20 ans. « C'est un montage très complexe », reconnaît Paul Anselin. Mais le problème n'est pas tant le montage financier que le prix. 50.000 € pour une maison, même préfabriquée, c'était en fait trop ambitieux. Alho, le constructeur allemand n'a pas pu, tout bonnement, tenir les coûts. « À partir du moment où on a demandé au constructeur de s'adapter aux normes françaises, il a dû augmenter ses prix », explique Lucien Le Borgne, adjoint aux travaux. La ville en a tiré les conséquences : Ce programme, qui comprenait au total 22 maisons, est aujourd'hui abandonné.

Changement de programme

Un abandon qui est aussi une manière de prendre acte de la difficulté qu'il y a à faire de certaines populations très fragiles des propriétaires. « On a eu plein de demandes, mais c'était beaucoup de ménages surendettés que l'on n'a pas pu retenir ». Ploërmel ne renonce pas, pour autant, à construire des maisons à bas prix. Non, mais ces maisons seront un peu plus chères. Un autre programme de 18 maisons traditionnelles, en partenariat avec Bretagne Sud Habitat, l'office HLM du Morbihan, vient d'être présenté. Leur prix devrait, cette fois, avoisiner les 100.000 €. Une offre qui s'adressera à des ménages dont les revenus devront correspondre à au moins deux smic. Pour ceux qui n'ont pas ces moyens et qui comptaient sur la maison à 50.000 € pour devenir propriétaires, l'espoir s'éloigne un peu plus. Comme quoi, faire de la France un pays de propriétaires n'est pas si simple.

Yvon Corre - Le Télégramme