Location. Ces apparts qui restent vides

Les dispositifs type Robien et Borloo, avec leurs avantages fiscaux, ont dynamisé la construction du logement locatif. Mais ils ont tendu le marché de la location. Des appartements neufs restent vides plus longtemps.

« À louer ». Les panneaux affichés aux balcons ou aux fenêtres des immeubles frappent de plus en plus le regard des passants. Certes, les agences immobilières se mènent une concurrence féroce et déploient leurs panonceaux à qui mieux mieux. Mais pas seulement. Derrière cette bataille promotionnelle se cache une réalité : des logements locatifs neufs, qui pouvaient rester vacants pendant deux ou trois mois, ferment parfois leurs volets pendant six mois, voire un an. Des propriétaires sont contraints de baisser le montant du loyer pour s'adapter au pouvoir d'achat de la cité. Quelques rares investisseurs revendent leur bien.

Des programmes à tout-va

Le phénomène s'est amplifié depuis un à deux ans. L'offre locative est devenue pléthorique dans certaines villes. La Bretagne n'est pas épargnée. « Pour surfer sur la vague déferlante de la défiscalisation, qui s'est formée en 2003, les promoteurs ont lancé des programmes immobiliers à tout-va, sans toujours prendre le temps d'étudier la réalité du marché local », souligne Yannick Morin, le directeur de la cellule économique de Bretagne, observateur régional de la filière construction. Le groupe immobilier briochin Celeos, à travers sa filiale BC Partners, a vendu 800 logements, dont 65 à 70 % en locatif, l'an passé en Bretagne, sa région-phare. « Nous réalisons des études fines dans chaque ville avant de lancer nos programmes et nous trouvons des locataires sans problème ». À part Brest (29), « où le marché reste encore équilibré et qui rattrape son retard », selon l'agence Century 21, la plupart des villes bretonnes sont confrontées à la surabondance ou à l'inadaptation de l'offre.

Revente à perte

Pour rentabiliser leurs programmes de construction, les promoteurs ont tendance à réduire les surfaces des logements. À l'agence Laforêt, à Lorient comme à l'agence Actif Immobilier, à Saint-Brieuc, ou chez Guy Hocquet, à Vannes, le discours ne varie guère. Et de citer le cas de T3 nouveaux ne dépassant parfois pas 50 m², alors que les clients locataires recherchent des T3 de 70 m². L'agence d'Armorique à Guingamp (22) parle de logements de standing ne correspondant pas au pouvoir d'achat local. « Malgré des appartements qui restent vides, on voit des projets coûteux qui apparaissent et qui seront difficiles à rentabiliser pour les investisseurs s'ils acceptent d'aligner leurs loyers sur les salaires du bassin d'emploi. Guingamp n'est pas Lannion ». Aucune ville n'échappe à la baisse du pouvoir d'achat des locataires. « Des propriétaires refusent de baisser le montant d'un loyer trop élevé parce que le remboursement de leurs prêts bancaires ne le leur permet pas, explique-t-on à Anvea Immobilier, à Quimper (29). Faute de locataire, ils revendent parfois avec 10 ou 15 % de perte. On rencontre le cas environ une fois par mois depuis deux ans ». Selon Yannick Morin, le rythme de construction est plus rapide que l'évolution démographique. « La demande en locatif existe mais une régulation s'impose. Sinon, gare au trop-plein ! »  

Une forte majorité de propriétaires bretons

Un logement privé sur cinq, mis en chantier en Bretagne, est destiné à la location. Les dispositifs défiscalisés Robien et autres Borloo ont incité les investisseurs à privilégier la pierre.

« Les bouillons boursiers de 2000 à 2002 ont provoqué un retour vers l'immobilier, il y a eu un rééquilibrage », commente Yannick Morin, le directeur de la cellule économique de Bretagne, à Rennes (35). Les propriétaires des logements locatifs défiscalisés sont essentiellement des régionaux. 91 % d'entre eux sont, en effet, des Bretons, les trois quarts d'entre eux résidant dans un rayon de 30 km. Les 9 % restants sont extérieurs à la région. 30 % de ces investisseurs exercent des professions libérales ou sont cadres, 18 % sont des artisans, des commerçants ou des chefs d'entreprise, 15 % sont des employés et 13 % exercent des professions intermédiaires.

Les limites du raisonnable

Si leur principale motivation est de placer leur argent en bénéficiant des avantages fiscaux propres à ces dispositifs, l'objectif, à terme, est de récupérer le logement pour en faire la résidence principale ou secondaire, de disposer d'un revenu complémentaire au moment de la retraite, voire de le revendre au terme de la défiscalisation (neuf ans pour le dispositif Borloo). Le tassement du pouvoir d'achat des locataires pourrait freiner le mouvement amorcé depuis cinq ans. Notamment dans les petites villes où les prix dépassent, parfois, les limites du raisonnable. Comment expliquer qu'à Guingamp, les prix d'une petite résidence en projet atteignent ceux de Lorient, autour de 3.000 € le m² ? Les investisseurs de Strasbourg ou de Pau, qui achètent sur plan, devront redoubler de vigilance.

Robien, Borloo : mode d'emploi 

La loi sur l’engagement national pour le logement, de juillet 2006, a profondément remanié les différents dispositifs en faveur de l’investissement locatif. Les deux principaux dispositifs sont désormais le « Robien recentré » et le « Borloo populaire ». Le Robien recentré permet au propriétaire bailleur de déduire de ses revenus, 50 % de la valeur du logement neuf sur neuf ans : il déduit du montant des loyers perçus une partie du prix du bien (6 % par an pendant sept ans et 4 % pendant deux ans). Au total, il amortit 50 % du prix de revient de son achat immobilier, sans contrainte de revenus du locataire.
Le Borloo populaire (pour le neuf aussi) permet un amortissement de 50 à 65 % , avec des loyers 20 % en-dessous de ceux pratiqués en Robien. Le tout assorti d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers, à condition de louer en respectant un plafond de revenus du locataire.