Loyers. Rattrapage dans les petites villes
Article ajouté le mardi 11 septembre 2007
Le coup de frein sur les loyers constaté en 2006 se confirme en 2007. Mais ce ralentissement de l'augmentation est très variable d'une région à l'autre et à l'intérieur d'une même région. En Bretagne, les prix continuent de progresser assez fortement dans les zones rurales et dans les petites villes. Dans la plupart des grandes villes, c'est l'accalmie.
Le coup de frein sur les loyers constaté en 2006 se confirme en 2007. Mais ce ralentissement de l'augmentation est très variable d'une région à l'autre et à l'intérieur d'une même région. En Bretagne, les prix continuent de progresser assez fortement dans les zones rurales et dans les petites villes. Dans la plupart des grandes villes, c'est l'accalmie.
Selon le Clameur, l'observatoire des loyers du marché locatif privé, la hausse des loyers dans ce secteur s'établit depuis le 1 er janvier de cette année, sur l'ensemble de la France, à 2,7 %. Une hausse sensiblement moindre qu'en 2006 (3,5 %). Depuis 1998, l'augmentation a été en moyenne de 3,9 % par an sur l'ensemble de la France. Aujourd'hui, le mètre carré se loue 11,70 euros contre 8,30 euros il y a neuf ans. En Bretagne, les prix ont augmenté un peu moins vite pendant cette période (3,5 %). La pression locative y reste nettement moins forte que dans des régions comme Provence-Alpes-Côte d'Azur ou Rhône-Alpes.
En 2007, la hausse moyenne constatée dans la région est très légèrement inférieure à la moyenne nationale (2,4 % contre 2,7 %). Mais ce ne sont là que des moyennes qui cachent des disparités importantes. Certaines villes bretonnes affichent encore des augmentations qui sont très largement supérieures à la moyenne régionale. Dans les Côtes-d'Armor, on peut citer les communautés de communes de Lamballe et de Saint-Brieuc où les loyers ont augmenté cette année respectivement de 6,2 % et de 6,5 % (8,2 % sur la seule ville de Saint-Brieuc). A regarder de près les chiffres, on constate cependant que ces fortes hausses touchent plutôt les zones rurales que les grandes villes. Comme si s'opérait un rattrapage. « Les progressions que l'on voit amènent les prix dans ces zones à la moyenne du département », observe Michel Mouillard, responsable scientifique de l'observatoire. Ce constat, on peut également le faire dans le Finistère. Les prix ont, par exemple, progressé de 7,4 % dans la communauté de communes de Landivisiau.
Dans le Morbihan, c'est dans la communauté du Pays du Roi Morvan, en plein centre-Bretagne, où les hausses ont été parmi les plus importantes (+5,4 %). A l'inverse, « l'effet pause » est très net à Lorient (-0,7 %) et Vannes (+1 % seulement contre 5,5 % en 2006). Les fortes augmentations ont souvent des explications purement locales comme une opération de rénovation de l'habitat ou un projet d'investissement locatif. Les déplacements de population, de plus en plus importants, jouent également, sans doute, un rôle non négligeable. « On voit de plus en plus de Briochins venir habiter à Lamballe parce que c'est moins cher », observe un agent immobilier de cette ville. Ce qui, compte tenu de la pénurie de biens à la location, notamment de maisons, fait inévitablement monter les prix. Cette pénurie touche plus particulièrement les grands logements, de cinq pièces et plus. Pas étonnant que ce soit ceux-là dont les loyers augmentent le plus. Un phénomène très net et qui ne concerne pas que la Bretagne. « Il y a une demande d'espace et de confort beaucoup plus importante que par le passé », note Michel Mouillard.
Dans le secteur privé, le loyer des logements neufs, laissés vacants et remis en location ou loués pour la première fois est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Une fois le bail signé, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer comme bon lui semble.
Le loyer peut-il augmenter pendant la durée du bail ?Il peut être revu une fois par an mais une clause doit le prévoir. Une date doit être indiquée. Il s'agit le plus souvent de la date anniversaire du bail. En l'absence d'une clause de révision, le bailleur ne peut pratiquer aucune augmentation pendant la durée du bail.
Quelles augmentations sont possibles ?
Depuis le 1 er janvier 2006, l'indice de référence des loyers (IRL) remplace l'indice du coût de la construction pour servir de référence à la révision des loyers. Cet indice est constitué pour 60 % de l'indice des prix à la consommation, pour 20 % de l'indice du coût de la construction et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien du logement. Les augmentations annuelles ne peuvent être supérieures à l'indice. Cet indice est revu chaque trimestre. Au premier trimestre 2007, l'IRL a augmenté de 2,92 %. Il peut être consulté sur le site de l'insee (www.insee.fr). Le prochain indice sera connu le 10 octobre.
Le loyer peut-il être augmenté lors du renouvellement du bail ?
Lorsque le locataire reste dans le logement lors du renouvellement du bail, le loyer ne fait pas, en principe, l'objet d'autre révision que celle prévue par l'indice de référence. Le propriétaire peut toutefois proposer une augmentation s'il estime que le loyer « est manifestement sous-évalué » par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La demande doit être adressée au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée.
Quel recours en cas de litige ?
S'il y a désaccord entre le propriétaire et le locataire, l'un et/ou l'autre peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Elle rend son avis dans un délai de deux mois.
Le coup de frein sur les loyers constaté en 2006 se confirme en 2007. Mais ce ralentissement de l'augmentation est très variable d'une région à l'autre et à l'intérieur d'une même région. En Bretagne, les prix continuent de progresser assez fortement dans les zones rurales et dans les petites villes. Dans la plupart des grandes villes, c'est l'accalmie.
Selon le Clameur, l'observatoire des loyers du marché locatif privé, la hausse des loyers dans ce secteur s'établit depuis le 1 er janvier de cette année, sur l'ensemble de la France, à 2,7 %. Une hausse sensiblement moindre qu'en 2006 (3,5 %). Depuis 1998, l'augmentation a été en moyenne de 3,9 % par an sur l'ensemble de la France. Aujourd'hui, le mètre carré se loue 11,70 euros contre 8,30 euros il y a neuf ans. En Bretagne, les prix ont augmenté un peu moins vite pendant cette période (3,5 %). La pression locative y reste nettement moins forte que dans des régions comme Provence-Alpes-Côte d'Azur ou Rhône-Alpes.
Rattrapage
En 2007, la hausse moyenne constatée dans la région est très légèrement inférieure à la moyenne nationale (2,4 % contre 2,7 %). Mais ce ne sont là que des moyennes qui cachent des disparités importantes. Certaines villes bretonnes affichent encore des augmentations qui sont très largement supérieures à la moyenne régionale. Dans les Côtes-d'Armor, on peut citer les communautés de communes de Lamballe et de Saint-Brieuc où les loyers ont augmenté cette année respectivement de 6,2 % et de 6,5 % (8,2 % sur la seule ville de Saint-Brieuc). A regarder de près les chiffres, on constate cependant que ces fortes hausses touchent plutôt les zones rurales que les grandes villes. Comme si s'opérait un rattrapage. « Les progressions que l'on voit amènent les prix dans ces zones à la moyenne du département », observe Michel Mouillard, responsable scientifique de l'observatoire. Ce constat, on peut également le faire dans le Finistère. Les prix ont, par exemple, progressé de 7,4 % dans la communauté de communes de Landivisiau.
Pénurie
Dans le Morbihan, c'est dans la communauté du Pays du Roi Morvan, en plein centre-Bretagne, où les hausses ont été parmi les plus importantes (+5,4 %). A l'inverse, « l'effet pause » est très net à Lorient (-0,7 %) et Vannes (+1 % seulement contre 5,5 % en 2006). Les fortes augmentations ont souvent des explications purement locales comme une opération de rénovation de l'habitat ou un projet d'investissement locatif. Les déplacements de population, de plus en plus importants, jouent également, sans doute, un rôle non négligeable. « On voit de plus en plus de Briochins venir habiter à Lamballe parce que c'est moins cher », observe un agent immobilier de cette ville. Ce qui, compte tenu de la pénurie de biens à la location, notamment de maisons, fait inévitablement monter les prix. Cette pénurie touche plus particulièrement les grands logements, de cinq pièces et plus. Pas étonnant que ce soit ceux-là dont les loyers augmentent le plus. Un phénomène très net et qui ne concerne pas que la Bretagne. « Il y a une demande d'espace et de confort beaucoup plus importante que par le passé », note Michel Mouillard.
A savoir avant de louer
Comment est fixé le loyer ?Dans le secteur privé, le loyer des logements neufs, laissés vacants et remis en location ou loués pour la première fois est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Une fois le bail signé, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer comme bon lui semble.
Le loyer peut-il augmenter pendant la durée du bail ?Il peut être revu une fois par an mais une clause doit le prévoir. Une date doit être indiquée. Il s'agit le plus souvent de la date anniversaire du bail. En l'absence d'une clause de révision, le bailleur ne peut pratiquer aucune augmentation pendant la durée du bail.
Quelles augmentations sont possibles ?
Depuis le 1 er janvier 2006, l'indice de référence des loyers (IRL) remplace l'indice du coût de la construction pour servir de référence à la révision des loyers. Cet indice est constitué pour 60 % de l'indice des prix à la consommation, pour 20 % de l'indice du coût de la construction et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien du logement. Les augmentations annuelles ne peuvent être supérieures à l'indice. Cet indice est revu chaque trimestre. Au premier trimestre 2007, l'IRL a augmenté de 2,92 %. Il peut être consulté sur le site de l'insee (www.insee.fr). Le prochain indice sera connu le 10 octobre.
Le loyer peut-il être augmenté lors du renouvellement du bail ?
Lorsque le locataire reste dans le logement lors du renouvellement du bail, le loyer ne fait pas, en principe, l'objet d'autre révision que celle prévue par l'indice de référence. Le propriétaire peut toutefois proposer une augmentation s'il estime que le loyer « est manifestement sous-évalué » par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La demande doit être adressée au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée.
Quel recours en cas de litige ?
S'il y a désaccord entre le propriétaire et le locataire, l'un et/ou l'autre peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Elle rend son avis dans un délai de deux mois.
Yvon Corre - Le Télégramme
